西安西甲物业管理 《西安市物业服务收费管理办法》明年1月1日起实施

　　

新的物业收费办法什么时候实施？调整后具体有什么变化？电费公摊费还会收取吗？……11月9日，记者从西安市发改委获悉，备受关注的《西安市物业服务收费管理办法》已经印发，将于2021年1月1日与《民法典》同步实施。

停车费

室内一类停车服务费调整至每月80元

“当初花20万元买了停车位，结果现在还要每个月再交150元的车位管理费，早就盼着停车费能降些。“家住曲江某小区的刘先生说。

据了解，此次实行政府指导价的物业管理区域内停车服务费分为按月、按次收费两种形式。具体收费形式及标准根据各住宅小区的情况，由物业服务企业与业主通过停放服务合同约定。

“西安市现行停车服务费标准在实行政府指导价管理的7个副省级城市中排名第1位，群众对停车服务费过高的问题意见较大。”据市发改委相关负责人介绍，在前期调研和成本调查基础上，结合征求意见建议情况，住宅小区停车服务费调整为室内停车场一类80元/车位·月、二类60元/车位·月两个类别，并明确室内停车场类别标准。露天机动车停放场所不分类别，每月60元。

调整后，住宅小区机动车停车服务费室内一类降低46.7%，二类降低53.8%，露天降低25%，停车服务费标准在全国7个实行政府指导价副省级城市中排名第3位。

小区临时停车费一类区4小时2.5元

此外，缩短临时停车收费时段，鼓励即停即走，提高停车位的使用效率。根据征求意见中群众意见，室内临时停车一类由原来的8小时为一次5元，调整为4小时为一次2.5元，二类由原8小时为一次4元，调整为4小时为一次2元等。对物业管理区域内非机动车及摩托车停车收费实行市场调节价。

实行政府指导价管理的子母车位停车服务费不得高于1.5个车位的停放服务费标准，具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

实行政府指导价管理的住宅小区，机械车位的停车服务费参照室内标准执行，上浮不超过10%。机械车位的租赁费实行市场调节价，由使用人与车位产权人协商确定。

买断车位业主 每月只需缴纳停车服务费

据了解，停车费用要区分停车服务费和车位租赁费停车服务费是指物业企业在物业管理区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。地下停车场（所）：对买断车位的业主，每月只需缴纳停车服务费。对没有买断车位的（租赁等），每月需缴纳停车服务费及车位租赁费，其中车位租赁费实行市场调节价，由使用人与车位产权人协商确定。

露天停车场（所）：占用物业服务区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的（一般指露天场地），由业主共同决定是否收取场地占用费（租赁费）、收取标准等；决定收取机动车辆场地占用费的，收取的场地占用费属于全体业主共有。物业企业对住宅小区露天停车场可收取不超过60元/车位·月或2元/车位•次的停车服务费，停车服务费归物业所有。

物业费：“三费合一” 公摊电费、电梯费不再另行收取

现状：部分小区公摊、电梯费用混乱引群众不满

我市现行物业服务费执行原省物价局和住建厅2004年制定的收费标准，由三部分组成：基础物业费、电梯费、公摊电费。其中，电梯费、公摊电费要求据实收取，不得盈利，具体由物业企业确定，定期向业主公布收支情况。

基础物业服务费标准为高层一级每月每平方米1.50元，二级1.20元，三级0.90元，等外0.70元；多层一级0.45元，二级0.40元，三级0.35元，等外0.30元，多层住宅按省定基准价可上浮40%；以上费用均不含电梯费和公摊电费。

在实际执行中部分小区存在乱收公摊电费、电梯费的行为，群众意见较大。为进一步理顺收费结构，解决物业服务成本尤其是人工成本的不断上涨等矛盾，促进物业企业提高服务质量，健康有序发展。为此，我市在进行成本调查基础上，调整了物业收费标准。

“一费制”：公摊电费、电梯费不再另行收取

记者了解到，新办法中物业费最大的特点就是“一费制”。即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。将促进物业企业精细化管理，降低物业成本。

调整后，物业服务费实行“一费制”，即电梯费与公摊电费包含在物业费中，不再另行收取。高层一级服务每月每平方米2.2元，二级服务1.9元，三级服务1.5元，等外服务1.2元。

根据群众建议，考虑到低等级的物业服务水平较低，将三级及等外的收费标准在征求意见标准基础上进行了下调。调整后的物业费标准将电梯费与公摊电费纳入其中,与现行物业费、公摊电费、电梯费三项分开收取相比较，按平均值测算（公摊电费0.18元/平米•月、电梯费0.32元/平米•月），高层住宅物业费平均涨幅7.2%，多层住宅物业费平均涨幅18.5%，高层住宅在全国15个副省级城市排名第11位，多层住宅排名15名，整体价格水平在全国15个副省级城市中排名靠后。

此外，生活垃圾处理收费是市城管局收取的市容环卫收费，物业公司仅负责代收代缴，不包含在物业费中。

物业费等级依据小区物业服务等级确定

“我们小区按照一级物业服务收费，可是我也不清楚他们的物业服务是否达到了一级。”有市民提出了这样的疑问。

据悉，物业服务收费等级标准依据西安市住房和城乡建设局印发的《西安市普通住宅小区物业服务指导标准》，近期将由市住建局印发，与物业收费管理办法同步于2021年1月1日起执行，按照质价相符的原则制定；对应的收费等级由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个等级，按照高层、多层分别制定收费标准。

高层指七层以上（含七层）带电梯的住宅，七层不带电梯的参照多层收费标准；多层指六层以下（含六层）不带电梯的住宅，六层及以下带电梯参照高层收费标准。

高档小区、改造后老旧小区物业费怎么收？

针对目前一些高档小区，物业服务标准超过《西安市普通住宅小区物业服务指导标准》高层一级服务标准的，借鉴成都、济南等城市做法，可在高层一级物业费标准的基础上上浮10%。

为了规范物业收费行为，物业企业执行浮动收费标准时，物业服务标准须经住建部门审核，收费标准抄送同级发展改革部门和市场监督管理部门后执行。上浮仅限于高层一级服务标准，高层二级、三级、等外无上浮。

老旧小区改造后，物业服务企业按照本办法，通过物业服务合同与业主确定本住宅小区的物业服务等级，在对应的收费等级政府指导价范围内约定具体收费标准；老旧住宅改造后带电梯的物业服务费按照不高于高层等外收费标准执行。

热点问题解答：

1.为何要出台《市办法》？

西安市现行物业服务费标准是原陕西省物价局、住建厅2004年制定的，16年未作调整，物业费标准在全国15个副省级城市中排名第14位；而住宅小区停车服务费标准又较高，在全国实行政府指导价管理的副省级城市中排名第1位，存在物业服务收费结构不合理的问题。

随着经济社会的发展，物业企业普遍存在通过较高的停车服务费来弥补物业服务费不足的问题，群众对停车服务费过高意见较大。通过出台《西安市物业服务收费管理办法》及《西安市普通住宅小区物业服务指导标准》，进一步完善物业服务等级标准、收费管理政策。加强物业服务质量及收费监管，推动物业服务企业规范收费、提高服务质量，保障业主合法权益。

2.《市办法》及收费指导标准的适用区域有何不同？

《市办法》适用于西安市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

物业收费指导标准按照《陕西省定价目录》规定的定价权限，适用于新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区及高新、经开、曲江、浐灞、国际港务区、航天基地等城市建成区范围内住宅小区实行政府指导价的物业服务收费行为。

其他区、县及西咸新区住宅小区实行政府指导价的物业服务收费指导标准可参照西安市物业服务收费指导标准执行，也可根据辖区内实际情况自行制定。

3.空置房和空置车位物业费咋优惠？

实行政府指导价管理的物业服务费和停车服务费，业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位。经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。

4.关于新旧政策怎么衔接？

政府指导价的物业服务收费标准为最高限价。物业服务企业与业主需结合本住宅项目的物业服务等级、服务内容等情况，在政府指导最高限价的范围内协商约定本物业项目的物业服务费和停车服务费具体标准。

本办法实施后，新建住宅小区按照办法相关规定执行新的物业服务收费标准；已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的住宅小区，需要调整物业服务收费标准的，应按规定程序进行调整；已成立业主大会（业委会）的住宅小区，收费标准的调整由业主大会或业委会与物业公司协商确定；未成立业主大会（业委会）的，按照规定履行调价程序，在调价程序履行完毕前仍按原合同执行。

5.物业服务及物业收费出现问题谁来监管？

市发改委负责牵头制定西安市物业服务收费管理办法和物业收费标准及其他有关政策规定；市住建局按照法律法规规定，制定物业管理服务相关政策规定；各级市场监管部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。

物业服务合同的签订、合同履行等涉及民事法律关系的问题，需要业主与物业服务企业通过协商或法律途径解决。

西安报业全媒体记者高乐

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